Werkzaam als niche-kantoor in een (nu nog) niche-markt, krijgen wij regelmatig dezelfde vragen mbt grond, appartement of huis kopen in Kroatië. Hieronder de meest gestelde (laatste update: Maart 2018).

Q: Waarom zou ik een aankoopmakelaar inschakelen als ik een huis wil kopen aan de Adriatische kust?

A: De vastgoedmarkt in Kroatië en Montenegro is nog volop in ontwikkeling. Dat geldt ook voor de makelaardij; een grote overzichtssite zoals Funda bestaat hier niet. Om het beste aanbod te vinden is een koper daarom enorm gebaat bij een objectieve aankoopmakelaar die weet hoe de hazen lopen en toegang heeft tot het beste aanbod. Ook indien u via een andere website een villa of appartement heeft gevonden, kan Middelland u van dienst zijn, zonder dat dit u meer kost. Zie hier voor meer informatie.

 

Q: Waarom zou ik niet gewoon aankloppen bij een lokaal makelaarskantoor?

A: Lokale makelaars hebben als doel om hun eigen aanbod te verkopen. Middelland heeft afspraken met de belangrijkste, zorgvuldig geselecteerde lokale professionals. Zo heeft u toegang to het breedste aanbod en krijgt u 100% onafhankelijk advies. Wij hebben alleen het kopersbelang voor ogen.

 

QWelk gebied is het meest aantrekkelijk om in te investeren i.v.m. de toekomst, op allerlei gebied, stadsuitbreiding, woningbouw, industrie, toerisme, recreatie zoals : watersport, rust, verzorging, golf enz?

A:  Zie deze kaart

 

QKun je als buitenlander individueel, privé onroerend goed aankopen?

A:  Ja. Buitenlandse natuurlijke personen of vennootschappen kunnen grond en gebouwen bezitten in Kroatië, zolang het geen landbouwgrond, bosgrond of nationale monumenten zijn.

 

QKun je als buitenlander ook via een locale vennootschap onroerend goed kopen?

A:  Ja. Een BV/BVBA heet in Kroatië een ‘d.o.o.’. De d.o.o. koopt de grond of het gebouw.

 

Q: Mag de buitenlander dan ook voor 100% aandeelhouder zijn ?

A:  De buitenlandse natuurlijke persoon of vennootschap kan 100% aandeelhouder zijn en enige directeur. Het is niet nodig salaris te betalen aan de directeur.

 

QKan een buitenlandse vennootschap ook in Kroatië onroerend goed/grond kopen? 

A: Ja. Buitenlandse natuurlijke personen of vennootschappen kunnen grond en gebouwen bezitten in Kroatië, zolang het geen landbouwgrond, bosgrond of nationale monumenten zijn.

 

Q: Zijn Kroatië en Montenegro veilige landen?

A: Ja. Door het socialistische verleden, waarin iedereen een baan had en de inkomensverschillen klein waren, is er relatief weinig criminaliteit. Aan de Adriatische kust vindt u geen hoge hekken of ‘compounds’ zoals in Zuid-Frankrijk. Kroatië en Montenegro zijn dunbevolkt; hier kent men de buren nog.

 

Q: Hoe is het prijsniveau in Kroatië en Montenegro?

A: Dat verschilt enorm. In de binnenlanden, bijvoorbeeld in Istrië, zijn voor relatief weinig geld nog interessante objecten te koop. Aan de kust, met name rondom Split en de populaire eilanden zoals Hvar en Brac, moet u erop rekenen dat de prijzen ‘westers’ zijn. Desalniettemin; er is geen plek waar u voor minder geld en op zo’n korte afstand van West-Europa vastgoed kunt kopen direct aan de Middellandse Zee.

 

Q: Is het een goede tijd om te kopen?

A: Ja! Door de crisis, die met name in Kroatië langer heeft geduurd dan in de rest van Europa, zijn de prijzen de afgelopen vijf jaar enorm gedaald. Soms met wel 40%. Dat betekent dat het prijsniveau vaak rond dat van 2005-2006 ligt. Door de aantrekkende economie in Europa, en het steeds verder wegvallen van ‘tweede-huizen-landen’ als Turkijë en Griekenland, stijgen de prijzen in Kroatië sterk.

 

Q: Wat zijn de transactiekosten bij de aankoop van onroerend goed in Kroatië en Montenegro?

A: In onze Onroerend Goed Gids vindt u een helder overzicht van alle kosten.
onroerend goed gids -kopen in Kroatië

Q: Kan ik als buitenlander een hypotheek krijgen in Kroatië?

A: Zie hier voor meer informatie over financiering en een hypotheek in Kroatië

 

Q: Waar is op onroerend goed (Leisure)gebied veel belangstelling voor?

A: Villa’s direct gelegen aan zee, liefst met eigen aanlegsteiger. Grote appartementen in Dalmatië 90m² en groter, met groot balkon (hiervan is weinig aanbod). Resorts full service (wordt nog weinig ontwikkeld / Kroatië is niet zoals Spanje). Villa’s met zwembaden in het binnenland van Istrië bij heuveldorpen / vanwege uitzicht / wijngebieden (biedt een alternatief voor Toscane). Nieuwbouw vrijstaande kleine villa’s voor gemiddeld lage prijzen in Dalmatië (worden in het geheel nog niet aangeboden). Zelf (laten) bouwen is dus interessanter dan ooit.

 

Q: Wordt er door veel buitenlandse investeerders vastgoed aangekocht?

A: Voornamelijk buitenlandse investeerders en enkele Kroaten, voornamelijk uit Zagreb.

 

Q: Wat is het uurloon van een bouwvakker?

A: 5 euro/uur

 

Q: Worden de bouwmaterialen hoofdzakelijk geproduceerd in eigen land?

A: Ruwbouwmateriaal wordt in eigen land geproduceerd en is relatief goedkoop. Afwerkmateriaal en hout wordt veelal geïmporteerd. Kroatië als land importeert in veel sectoren relatief veel. Prijzen voor afwerkingsniveau zijn derhalve vergelijkbaar met Nederland/België, waar dit ook wordt geïmporteerd.

 

Q: Is het Kadaster inmiddels helemaal in orde?

A: Het kadaster is vernieuwd (met EU gelden) en gedigitaliseerd en hiermee het modernste kadastersysteem van Europa. Men kan online het eigendom en de bezwaringen opvragen. voor de meeste gebieden; achterland van Dalmatie is bijvoorbeeld nog niet uitgewerkt. Istrië is het best georganiseerd omdat het grondboek hier is opgebouwd tijdens Oostenrijk Hongaarse overheersingsperiode en sindsdien goed bijgehouden.

 

Q: Bestemmingsplannen up to date?

A: Gemeente na gemeente komt uit met ‘zoneringsplannen’. Vanuit daar worden bestemmingsplannen ontwikkeld. Vraag altijd in welke fase het bestemmingsplan verkeert: is het alleen maar in de bouwzone, dan ben je nog maar bij de eerste stap. Volgende stappen: General Urbanistic Plan (bestemmingsplan), dan locatievergunning (hoeft niet altijd meer), dan bouwvergunning, dan gebruiksvergunning.

 

Q: Is het mogelijk om een bestemmingsplan te wijzigen?

A: Afhankelijk van de randvoorwaarden mag in sommige regio’s, mits voldoende grond per kavel, buiten de bouwzone gebouwd worden. Indien grotere kavels tegelijk worden aangekocht kan men opteren voor een bestemmingsplanwijziging. Hoe dit in zijn werk gaat heeft te maken met het gedecentraliseerde recht van gemeentes om nieuwe bouwzones uit te vaardigen. Soms doet de gemeente dit door middel van een aanbesteding, maar meestal kan een ontwikkelaar hiervoor zelf het initiatief nemen en er de kosten voor dragen.

 

Q: Wat zijn de bouwkosten van een appartement/villa, per m²?

A: Goede, kwalitatief hoogstaande bouw, hoog afwerkingsniveau, geschikt voor verkoop in de tweede-huizen-markt: Ca: € 1.000 – 1.500/m². Dit is niet bijzonder goedkoop. Met name in Istrië zijn de kosten hoger, omdat bouwondernemingen sinds de toetreding tot de EU veel werk aanvragen krijgen uit de buurlanden.

 

Q: Voorbeeld infrastructuurkosten? 

A: Asfaltweg: 4 m. breed, 70 euro per strekkende meter

 

 

Q: Is een bouwvergunning gemakkelijk te verkrijgen?

A: Nee. Zeer veel papierwerk en men moet de inspecteurs/beoordelaars vaak persoonlijk bezoeken.

 

Q: Kun je een indicatie geven van grondprijzen?

A: Residentiële bouwgrond op het platte land is afhankelijk van locatie en ligging en uitzicht: van € 35 tot € 120 m² . Goede locaties (dichtbij mooi dorp, uitzicht, etc.) vindt men al vanaf € 65,-. Grond direct aan zee is het duurst: 300,- / 400,- euro/m2. Grond waar reeds een bestemmingsplan op zit is duurder dan nieuwe bouwgrond. (actuele prijzen voor potentiële locaties voor ontwikkeling van toeristisch onroerend goed/tweede huizen, dus niet de locaties in het achterland of op oninteressante plaatsen. Grondprijzen aan de kust met zeezicht zijn afhankelijk van locatie en afstand tot de zee: tussen de € 90 en € 500/m². De prijs voor grond ver van zee maar met vol zeezicht is ca. € 100,-/m2. De prijs voor kavels direct aan de waterlijn is het meest gewild en wisselt sterk. Grondprijzen landbouwgrond ligt tussen de € 2 en € 15 m². (update: 15 juli 2008).

 

Q: Bestaat er onroerend goed belasting?

A: Ja, maar in verhouding tot NL en BE is deze erg laag .

 

Disclaimer: Deze vraag & antwoordlijst is opgesteld aan de hand van adviezen en verklaringen van professionals in Kroatië en op basis van goed vertrouwen,. Deze Q & A is puur informatief en beoogt inzicht te verschaffen in de onroerend goed markt van Kroatië en regels/wetten op het moment van schrijven. Er kunnen geen rechten aan deze tekst of de hierin genoemde zaken worden ontleend. Voor fiscale zaken dient u een fiscalist te raadplegen. Wij benadrukken dat Kroatië een land is in transitie en dat wetten onderhevig zijn aan verandering. Middelland neemt geen verantwoordelijkheid voor de accuraatheid van de tekst hier in. Iedere aansprakelijkheid ten gevolge van deze tekst, danwel van druk- of zetfouten of kennelijke vergissingen wordt afgewezen.